KONUT KİRA SÖZLEŞMELERİ / TAHLİYE / ANAHTAR TESLİM / DEPOZİTO İADESİ

Konut kira sözleşmelerinin bitimi, tahliye aşaması, sözleşme başında kiraya verene tevdi edilen depozito (güvence) bedelinin hangi hallerde tam olarak kiracıya geri teslim edileceği, hangi koşullarda gerçek bir tahliyeden (anahtar teslim) bahsedileceği, kiracının kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliyesi sonrası belirli müddet yeniden kiralama yasağı öngören 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 355. Maddesinin hangi hallerde hüküm ifade edeceği ve içtihatlarda bu konuya nasıl yaklaşıldığı Kira Hukuku’nu en fazla meşgul eden hususlardır.

İlgili Kanun Hükümleri:

• Madde 316: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür.
• Madde 335: Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri yazılı olarak bildirmek zorundadır.
• Madde 342: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Madde 355: Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz. Eski kiracının öncelik hakkı vardır ve bu hakkın kullanımı yazılı bildirimle bir ay içinde gerçekleşmelidir.

Kira sözleşmesinin yürürlükte olduğu sürede kiracının kiralanan taşınmazı özenle kullanması, temiz ve bakımlı tutması gerekir. Tahliye sonrası eksikliklerin tespiti, tespit ve bildirim süresi, olağan kullanıma mı yoksa hor kullanıma mı bağlı olduğunun belirlenmesi, depozitodan yapılacak kesintiler ve tahliye süreci yargıdaki önemli ihtilaf konularıdır.

A. Kiracı Anahtar Teslim / Tahliye Olgusunu Yazılı Olarak İspatlamak Zorundadır

YARGITAY içtihatlarına göre anahtar teslimi ve tahliye olgusunun yazılı delille ispat edilmesi gerekir. Örnek kararlar:

• YARGITAY 6. HD, 2011/14013 Esas, 2012/754 Karar: Kiracının tahliye ve anahtar teslimini yazılı belgeyle ispatlayamaması durumunda kira ilişkisinin devam ettiği kabul edilir.
• YARGITAY 6. HD, 2013/12236 Esas, 2013/13480 Karar: İcra takibiyle başlatılan tahliye süreçlerinde, kiracının anahtar teslimini İİK 269/c maddesinde yazılı belgelerle kanıtlaması gerekir.
• YARGITAY 6. HD, 2012/18311 Esas, 2013/1975 Karar: Kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp anahtarın da teslim edilmesi gerekir. Kiracı, tahliye tarihini yazılı delille ispatlayamazsa kiraya verenin bildirdiği tarih esas alınır.
• YARGITAY 6. HD, 2013/11979 Esas, 2013/13446 Karar: Tahliye tarihine kadar olan kira bedeli üzerinden itirazın kaldırılması, tahliyeden sonraki alacaklar ise Sulh Hukuk Mahkemesinin yargı yetkisine girer.
• YARGITAY 6. HD, 2012/14184 Esas, 2013/7526 Karar: Cevap dilekçesinde yemin deliline dayanılması halinde mahkemenin hatırlatma yapması gerekir; yapılmazsa hüküm eksik inceleme nedeniyle bozulur.
• YARGITAY 6. HD, 2014/14138 Esas, 2015/766 Karar: Kiracının anahtar teslimini yazılı delille ispat etmediği durumda tahliye kabul edilmez.

B. Kira Bedeli Depozitodan Mahsup Edilemez

Depozito, kira akdinin bitiminden sonra tahakkuk edecek zarar kalemleri için olup, kira bedeli yerine kullanılamaz. Örnek karar:

• YARGITAY 6. HD, 2015/7070 Esas, 2015/9751 Karar: Tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşse bile sözleşme süresi boyunca depozitoya güvenilip kira bedeli ödenmemesi doğru değildir.

C. TBK 355 Madde Kapsamında Tazminat Hakkı

Kiracı, 355. maddede sayılı hallerde taşınmazı boşaltmışsa mahkeme kararı veya icra marifetiyle boşaltmak zorundadır; aksi takdirde tazminat talep edemez. Örnek kararlar:

• YARGITAY 3. HD, 2017/4956 Esas, 2019/871 Karar: Kiracı kendi isteğiyle tahliye ettiği için 355. madde uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
• YARGITAY 3. HD, 2017/6483 Esas, 2019/2527 Karar: İhtarname sonrası kendi isteğiyle tahliye edilmesi halinde tazminat hakkı yoktur.
• YARGITAY 3. HD, 2017/4122 Esas, 2019/282 Karar: Yargı kararı veya icra marifeti olmadan yapılan tahliyelerde tazminat talebi mümkün değildir.
• YARGITAY 3. HD, 2017/46332 Esas, 2019/1687 Karar: TBK 355 uyarınca tazminat hakkı, tahliyeye mahkeme veya icra marifetiyle zorunlu olarak gerçekleştirildiğinde doğar.